Société Civile Immobilière : Comment et pourquoi s'organiser en S.C.I ?

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Rapide à créer, la société civile immobilière ou SCI est une solution juridique efficace pour gérer et transmettre à moindre coût fiscal vos biens immobiliers.


Transmettre et gérer le patrimoine familial, acheter un bien à plusieurs, protéger le local professionnel, mettre à l’abri son concubin… La société civile immobilière (S.C.I.) est un peu le couteau suisse de la gestion patrimoniale. Elle permet à plusieurs personnes, souvent membres d’une même famille, d’être propriétaires d’un bien, dans des proportions différentes ou non, et de le gérer ensemble, dans un but non commercial.

La SCI évite, théoriquement, les situations de conflit et de blocage. Elle préserve en effet de fonctionnement plus rigide de l’indivision (cas classique où deux personnes ou plus sont propriétaires d’un bien, par exemple reçu en héritage).

En revanche, et contrairement aux idées reçues, la SCI n’offre pas d’avantage fiscal en tant que tel. Elle ne dépend pas d’une loi de défiscalisation spécifique, mais du droit civil. Ce n’est pas parce que vous créez une SCI que vous aurez une réduction fiscale sur votre impôt sur le revenu ! Toutefois, elle permet tout de même d’alléger les droits de succession.

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Création simple et rapide

En soi, la SCI est simple à créer. Après avoir rédigé les statuts, il suffit de les faire enregistrer par l’administration fiscale en vous rendant au centre des impôts du lieu de constitution de la SCI (attention, ce n’est donc pas forcément votre lieu d’habitation ou celui du futur gérant !).
S’ensuivent quelques formalités de publicité : la publication d’une annonce légale dans un média, l’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS), car il ne faut pas oublier que la SCI est une personne morale qui doit avoir une existence légale.
Pour gagner du temps, vous pouvez faire appel à des sites Internet qui effectuent toute la procédure à votre place (www.annoncelegale.com, www.petites-affiches.com, www.vialegal.fr, etc.).


Statuts sur mesure

La réelle difficulté est de rédiger les statuts. Véritable bible de la SCI, ils vont en déterminer le fonctionnement et doivent donc correspondre à ce que recherchent ses membres, appelés « associés ». L’avantage, c’est que leur rédaction est très souple et adaptable aux objectifs de chacun.
On peut, par exemple, spécifier que si l’un des associés souhaite vendre ses parts, il doit d’abord les proposer aux autres associés.
Créée à défaut pour quatre-vingt-dix-neuf ans, il est également possible de décider d’une durée de vie beaucoup plus courte. Ou encore de déterminer des modalités de rémunération du gérant ou du compte courant de la société, de modification des statuts, de cession, de dissolution de la SCI ou d’établir les règles de résolution des conflits… Même la valeur et le nombre des parts sont fixés par les associés eux-mêmes. En clair, la SCI est un outil juridique patrimonial sur mesure !
Le recours à un avocat ou à un notaire est fortement conseillé (les statuts peuvent néanmoins être rédigés sous seing privé) et même obligatoire si l’un des membres apporte un bien immobilier à la société.


Quelques contraintes

Si la SCI se pare de plusieurs atours, elle n’est toutefois pas dénuée d’inconvénients.
En effet, la gestion de cette dernière exige un certain formalisme qu’il convient de respecter. Même s‘il s’agit d’une SCI familiale très simple, créée avec vos enfants, il faut, par exemple, organiser une assemblée générale chaque année.
L’assemblée générale doit ensuite faire l’objet d’un procès-verbal. En revanche, la convocation par lettre recommandée n’est pas obligatoire.
Il est aussi impératif de tenir à jour une comptabilité, même succincte (dépenses, charges, loyers). Car la SCI doit pouvoir répondre à tout moment à l’administration fiscale et établir une déclaration annuelle de résultats (Cerfa n° 2072-C-CD).
Toutes ces tâches peuvent évidemment être déléguées à un expert-comptable ou à un gestionnaire de patrimoine, contre rémunération qui sera inscrite au passif de la société.


Pour (presque) tous les biens

Toutes sortes de biens immobiliers peuvent être apportés ou achetés par une société civile immobilière : maison de famille ou résidence secondaire, investissement locatif, locaux professionnels (à condition que l’utilisateur verse un loyer à la SCI), immeuble de rapport… Mais attention, si vous êtes imposé à l’ISF, loger votre résidence principale dans une SCI n’est pas une bonne idée, car vous ne pourrez plus bénéficier de l’abattement de 30 % sur sa valeur vénale.
De plus, il n’est pas possible d’y affecter des logements que vous louez meublés, car ce type de location relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), incompatible donc avec une SCI qui est imposée, dans la plupart des cas, à l’impôt sur le revenu.


En conclusion, la SCI n’est pas la solution à tout, mais elle rend plus lisible et plus cohérente un certain nombre de situations.